Por segundo año consecutivo, un panel de la ciudad de Nueva York que regula los alquileres de aproximadamente un millón de apartamentos con alquiler estabilizado aprobó el miércoles algunos de los aumentos más altos en una década, ya que la inflación y el aumento del gasto de los propietarios continúan agravando los desafíos de accesibilidad de la ciudad.
El panel, conocido como la Junta de Pautas de Renta, votó 5-4 para aumentar las rentas de los arrendamientos de un año en un 3 % y los arrendamientos de dos años en un 2,75 % el primer año y un 3,2 % el segundo año.
Sería la segunda vez durante el mandato del alcalde Eric Adams, quien nombra a los miembros del panel y ha expresado su simpatía por las luchas que han enfrentado los propietarios, que el panel permite que se aumenten las rentas estabilizadas. El año pasado, votó aumentos del 3,25% para arrendamientos de un año y del 5% para arrendamientos de dos años. Los aumentos este año y el año pasado fueron mayores que los registrados desde 2013.
Alrededor de dos millones de personas, una cuarta parte de la población total de Nueva York, viven en apartamentos con alquiler estabilizado, y ninguna otra ciudad de EE. UU. tiene un programa tan grande. El sistema se ha convertido en una de las fuentes más importantes de viviendas de bajo costo a medida que el costo de la vida en Nueva York continúa elevándose a nuevas alturas y ha ayudado a retener a la clase media de la ciudad.
Varios inquilinos en toda la ciudad, incluidos los de altos ingresos, los jubilados que han vivido en sus apartamentos durante décadas y los recién llegados, dijeron que los aumentos incrementales de la renta y las renovaciones de arrendamiento garantizadas que vienen con la estabilización de la renta han ayudado a navegar el caótico e implacable mercado inmobiliario de Nueva York.
Los defensores de los inquilinos han criticado los aumentos de alquiler consecutivos como emblemáticos de la influencia de los propietarios en la política pública. Los propietarios, por otro lado, dijeron que se sentían cada vez más asediados e incapaces de hacer financieramente viables los alquileres de apartamentos estabilizados.
Para algunos inquilinos, sin embargo, el momento simbolizó algo más profundo: cómo a las personas de escasos recursos les resulta cada vez más difícil vivir en Nueva York. Una encuesta de la ciudad de 2021 encontró que un tercio de los inquilinos de la ciudad de Nueva York gastaron más de la mitad de sus ingresos en alquiler. Para ellos, los aumentos los obligarán a tomar decisiones difíciles sobre dónde más recortar el gasto.
«Comeríamos mejor», dijo Chen Ren Ping, de 65 años, que comparte un apartamento de alquiler estabilizado en Chinatown, donde vive desde 2004. «Nuestras vidas serían mejores».
El Sr. Chen dijo que ganaba alrededor de $794 al mes en pagos de seguridad social. Pero dijo que la mitad del alquiler del apartamento de dos habitaciones era de $800, por lo que está haciendo reparaciones en el vecindario para complementar sus ingresos.
Cientos de inquilinos y activistas llenaron la estridente reunión del miércoles por la noche en un edificio de Hunter College en el Upper East Side. Los miembros de la junta fueron ahogados por abucheos y cánticos de «reducción de alquiler».
Como en años anteriores, los dos miembros que representaban a los propietarios pidieron aumentos más altos, mientras que los dos miembros que representaban a los inquilinos pidieron que se congelaran las rentas o que se aumentaran menos. Ninguna de las partes parecía contenta con el resultado.
«Al final del día, un consejo no electo compuesto principalmente por inquilinos no estabilizados, que no interactúan ni abogan por nuestras comunidades, no resolverá nuestros problemas», dijo Adán Soltren, representante de inquilinos en el panel.
Christina Smyth, representante de los propietarios, comparó el sistema de estabilización de alquileres con «el mayor subsidio no financiado de la historia», en el que los propietarios soportan la carga.
«El gobierno, no los propietarios privados, es responsable de brindar asistencia a los inquilinos que lo necesitan», dijo.
Aunque han tomado una postura firme en contra de cualquier aumento en el pasado, los dos miembros que representan a los inquilinos votaron a favor de las cifras finales. Uno, Génesis Aquino, dijo que era «lo más bajo que pudimos obtener para los inquilinos».
Adams dijo en un comunicado después de la votación que el consejo había logrado «el equilibrio correcto» este año y estaba protegiendo a los inquilinos mientras «garantizaba que los pequeños propietarios tuvieran los recursos para mantener sus edificios».
Por muy caro que sea vivir en Nueva York, ninguna otra ciudad estadounidense tiene un sistema de regulación de alquileres tan extenso: más de un millón de apartamentos -la mitad del mercado de alquileres y casi el 30% de todas las viviendas en la ciudad de Nueva York- están cubiertos por un El sistema comenzó en 1969.
La mayoría de las viviendas con alquiler estabilizado se encuentran en edificios construidos antes de 1974. Durante muchos años, el número disminuyó cuando los propietarios decidieron abandonar el programa y obtener más ingresos a través de alquileres más altos.
Si bien muchas de las casas más nuevas se alquilan a una tasa más alta y no existen restricciones de ingresos asociadas con la estabilización de la renta, el sistema tiende a beneficiar a las personas de bajos ingresos.
El ingreso familiar promedio en apartamentos con alquiler estabilizado fue de $47,000, en comparación con casi $63,000 en viviendas privadas no reguladas, según la encuesta municipal de 2021. El alquiler promedio en apartamentos estabilizados fue de $1,400, en comparación con $1,825 en apartamentos privados no regulados, según la encuesta.
La «diversidad económica de la ciudad depende de la estabilización de los alquileres», dijo Samuel Stein, analista de políticas de vivienda de Community Service Society, un grupo sin fines de lucro que defiende a los neoyorquinos de bajos ingresos.
Un grupo de propietarios de viviendas de la ciudad de Nueva York solicitó a la Corte Suprema de los EE. UU. que anule las regulaciones de 2019 aprobadas por políticos estatales de tendencia izquierdista, un caso que ha atraído el interés de grupos empresariales, incluida la Cámara de Comercio de los Estados Unidos, que quieren ver el control de alquileres. derogado o relajado en todo el país.
Michael Tobman, director de membresía y comunicaciones de Rent Stabilization Association, un grupo comercial de la industria, dijo que el sistema requiere que los propietarios privados brinden un beneficio público.
«Todo lo que tienen es un aumento de los costos, y esta pieza, los aumentos de las pautas de alquiler del Consejo, se necesitan desesperadamente», dijo.
Pero muchos propietarios de edificios con rentas estabilizadas son grandes empresas. Incluyen desarrolladores como Cammeby’s, Lefrak y L&M Development, cada uno de los cuales tiene varios miles de unidades con alquiler estabilizado en sus carteras, además de unidades a precio de mercado. Las empresas se negaron a comentar o no pudieron ser contactadas.
John A. Crotty, miembro fundador de Workforce Housing Group, que tiene alrededor de 1,500 unidades de alquiler estabilizado en su cartera, dijo que los aumentos estaban justificados porque durante el mandato del exalcalde Bill de Blasio, el panel rechazó en gran medida aumentos importantes, lo que puso en problemas a los propietarios. .
«Cuando caes por debajo del umbral de costo real, y luego tienes un período de hiperinflación, ¿qué tiene eso de bueno?» dijo. «No importa cuán grande sea el aumento de Adams, no será suficiente».
Peter Madden, director ejecutivo de Westbeth Artists Housing, que tiene alrededor de 383 apartamentos en West Village, la gran mayoría de los cuales tienen renta estabilizada, reconoció las presiones que enfrentan los propietarios.
Pero también dijo que la estabilización de la renta era “el mejor y más grande programa de vivienda asequible de la ciudad”.
En Westbeth, que también recibe subsidios de la ciudad, los alquileres de viviendas estabilizadas oscilan entre menos de $1,000 y $2,300 por una de tres habitaciones.
«Sin la estabilización de la renta, no sé cómo le iría a la gente», dijo Madden.
En 1974, Ahmad y Ann Shirazi se mudaron a un apartamento de alquiler estabilizado en el Upper West Side de Manhattan, aunque a $275 al mes, el alquiler era elevado para dos dormitorios.
Los Shirazis esperaban tener hijos y creían que su estadía sería temporal. Casi 50 años después, todavía están aquí, habiendo criado a dos hijos en un espacio que pusieron a trabajar porque era asequible.
Ahmad, de 84 años, editor jubilado que trabajó en las películas «Scarface» y «Le Bûcher des vanités»y Ann, de 78 años, quien trabajó como ilustradora para grandes almacenes como Henri Bendel, ahora pagan $1,025 al mes, mientras que una unidad similar en su edificio, que no está estabilizada, se alquila por más de $600.
Los Shirazis dijeron que se oponían a los aumentos. Pero la pareja, que gana alrededor de $4,500 al mes en beneficios de jubilación, dijo que encontrarían una salida.
Keziah Tan, de 28 años, se mudó a un apartamento de una habitación con alquiler estabilizado en Astoria en octubre de 2022 que costaba $2100 al mes. El edificio tiene 10 unidades en total y el propietario recibe desgravación fiscal bajo el programa 421a, que expiró el año pasado.
La Sra. Tan ganaba $95,000 al año cuando se mudó, pero ahora gana alrededor del doble, trabajando en recursos humanos en una empresa de servicios de transmisión.
“No necesariamente necesitaba un buen apartamento”, dice ella. «Solo quería algo asequible».
